tty1 · stockvn@terminal // idc-deepdive-model

ONLINE │ SSOT_IDC │ 2026-10-28

[SƠ BỘ · PRELIMINARY] · 2.2.0

IDC — TỔNG CÔNG TY IDICO - CTCP

Ngành: BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP · Kỳ BCTC: 2025 Kiểm toán · Ngày giá: 2026-10-28

[TÍN HIỆU]: CHƯA CÓ TÍN HIỆU: GIÁ TRỊ NỘI TẠI CHƯA ĐƯỢC TÍNH LẠI

Signal Gate: FAIL · REPORT_NOT_VERIFIED;BLOCKING_FLAG

Theo dõi định lượng: THEO DÕI ĐỊNH LƯỢNG — BIÊN AN TOÀN CAO · MoS 25.8%; ADTV20 43.5 tỷ; giá trên MA50; blocking flag · Mô hình: SƠ BỘ

A1. Data Provenance & Audit

Hạng mục	Giá trị
File PDF	downloads_ssc/IDC_27032026_000000016051247_EN_AuditedFinancialStatementsHN_2025.pdf
Kỳ / Loại BCTC	2025 / kiem_toan
Trang sử dụng	[10, 11, 12, 13, 14, 15]
Cross-foot Bảng cân đối	Δ = 0.0 — PASS
Cross-foot KQKD	Δ = 0.0 — PASS

Thị giá (Close)

36.000 VNĐ

BVPS mẹ (Trừ NCI)

17.020,80 VNĐ

P/B Định giá

2,12x

P/E Định giá

7,07x

EPS (reported_fy)

5.090 VNĐ

FV Base (Hợp lý)

48.500 VNĐ

Margin of Safety

25,8%

Upside Tiềm năng

34,7%

-- ------------------------------------------------------------------------------------------------------ --

Biểu đồ Phân tích Định lượng (ECharts)

Diễn biến giá 252 phiên & Ngưỡng 52W (VNĐ)

Kịch bản định giá đa chiều SOTP (VNĐ)

Altman Z''-Score (Bản sửa đổi TT43)

Kết quả kinh doanh (tỷ VNĐ)

Cơ cấu nguồn vốn (tỷ VNĐ)

Dòng tiền OCF vs CAPEX & FCF (tỷ VNĐ)

Cơ cấu tài sản ngắn / dài hạn (tỷ VNĐ)

Dải định giá Football Field (VNĐ)

So sánh hiệu suất Peers BĐS Khu Công Nghiệp

Phân rã DuPont ROE (2025)

Lưu ý cấu trúc: Tiền & tiền gửi ngắn hạn đạt 7.360,1 tỷ vượt nợ vay tài chính 5.877,1 tỷ (Net Cash +1.483,0 tỷ), kết hợp 5.836,5 tỷ doanh thu chưa thực hiện bảo chứng dòng tiền cổ tức tiền mặt đều đặn 2.600 đ/cp (Yield 7,7%).

-- ------------------------------------------------------------------------------------------------------ --

[!] VÌ SAO CHƯA CÓ TÍN HIỆU?

[SỐ CP TỪ BCTC]
[SỐ CP CẦN CẬP NHẬT]
[EPS KHÔNG PHẢI CORE:reported_fy]
[FV KHÔNG DÙNG KE/G HIỆN HÀNH:thiếu fv_inputs]
[FV CARRY-FORWARD]

Theo guide.md v2.1-rc3.1: FV carry-forward và EPS reported_fy chưa chuẩn hóa core → chưa được gán nhãn tín hiệu mua/bán.

I. Thanh khoản & Rủi ro thị trường

ADTV₂₀

43,5 tỷ

ADTV₅₀

41,4 tỷ

Beta 1Y / 3Y

0,77 / 1,12

Vol 1Y (Biến động)

36,1%

Max DD Lịch sử

-68,3%

DD từ Đỉnh 52W

-21,2%

Đỉnh 52W

45.677 VNĐ

Ngày chốt số

28/10/2026

II. BCTC Kiểm Toán & Cơ cấu Tài chính

Chỉ tiêu BCTC	Giá trị (tỷ VNĐ)	Nguồn PDF & Trạng thái
Doanh thu thuần (10)	8.588,1	PDF Trang 14
Giá vốn hàng bán (11)	5.528,1	PDF Trang 14
Lợi nhuận gộp (20)	3.060,0	PDF Trang 14
LNST cổ đông mẹ (61)	1.931,8	PDF Trang 14
Tổng tài sản (270)	23.201,5	PDF Trang 11
VCSH mẹ (400 - 429) / NCI	6.459,4 / 1.803,7	PDF Trang 13
Tiền & Đầu tư ngắn hạn (110+120)	7.360,1	PDF Trang 10
Vay ngắn hạn (320) + Vay dài hạn (338)	2.611,8 + 3.265,3	PDF Trang 12
Vị thế Tiền mặt ròng (Net Cash)	+1.483,0	Khối pháo đài thanh khoản
Dòng tiền OCF (20) / CAPEX (21)	3.913,9 / 793,7	PDF Trang 15
Doanh thu chưa thực hiện (318+336)	5.836,5	Doanh thu thuê đất KCN trả trước
Cổ tức tiền mặt thực chi (36)	1.300,2	PDF Trang 15 (2.600 đ/cp)
Cross-foot Bảng cân đối kế toán	Δ = 0.0	Trạng thái: PASS
Cross-foot Báo cáo kết quả kinh doanh	Δ = 0.0	Trạng thái: PASS

III. Kế toán điều tra (Forensics & Z''-Score)

Z''-Score (Tính lại)

2,9069

[VÙNG AN TOÀN (>2,60)]

X1 (Vốn lưu động / TTS)

0,1826

X2 (LN giữ lại / TTS)

0,0742

X3 (EBIT / TTS)

0,1319

X4 (VCSH / Tổng Nợ)

0,5531

Piotroski F-Score

8/9

[ƯỚC TÍNH]

ĐÁNH GIÁ Z'' KCN: Điểm Z'' đạt 2,9069 nằm trong Vùng an toàn (>2,60). Tỷ suất sinh lời EBIT/Tài sản (X3 = 0,1319) và Vốn lưu động ròng (X1 = 0,1826) thuộc nhóm dẫn đầu ngành BĐS.

IV. Định giá & Kịch bản đa chiều (SOTP & FCFF)

Kịch bản định giá	Giá trị (VNĐ)	Ghi chú & Giả định
Bear (Xác suất 25%)	38.000	Giá thuê đất KCN 115 USD/m2, FDI hấp thụ 75 ha/năm
Base (Xác suất 50%)	48.500	Giá thuê trung bình 135 USD/m2, FDI hấp thụ 120 ha/năm
Bull (Xác suất 25%)	56.000	Giá thuê 155 USD/m2, mở rộng KCN Tân Phước 1 sớm
Severe Stress-Test	30.000	FDI toàn cầu giảm 20%, tỷ lệ lấp đầy KCN mới chỉ 30%
FV Weighted (Bình quân)	47.750	Trọng số 0,25 Bear / 0,50 Base / 0,25 Bull
MoS / Upside	25,8% / 34,7%	Tuân thủ chuẩn CR-04

Ke hiện hành 11,1% · g dài hạn 3,0%. Phương pháp: SOTP_FCFF_Industrial_Park_carryforward.

A2. Data Gaps & Limitations

KHOẢNG TRỐNG DỮ LIỆU (DATA GAPS):

FV carry-forward từ báo cáo cũ; chưa tính lại mô hình SOTP/RNAV/RI
EPS chưa chuẩn hóa core (chưa loại khoản bất thường)
Số CP lấy từ BCTC (411/10.000); chưa xác nhận phát hành sau kỳ

NGƯỠNG VÔ HIỆU HÓA MÔ HÌNH: 30.000 VNĐ (cơ sở: severe). Không xuất tỷ trọng % NAV cho tài khoản cá nhân; chỉ kiểm định ràng buộc danh mục mô hình.

V. Quỹ đất Khu Công Nghiệp & Doanh thu Chưa thực hiện

Khu công nghiệp / Tài sản	Quỹ đất thương phẩm còn lại	Vị trí chiến lược & Đơn giá thuê
KCN Hựu Thạnh	~150 ha	Long An (cận kề TP.HCM), giá thuê 150–165 USD/m2/chu kỳ
KCN Phú Mỹ 2 & Mở rộng	~110 ha	Bà Rịa - Vũng Tàu (cảng Cái Mép), giá thuê 130–140 USD/m2
KCN Cầu Nghìn	~80 ha	Thái Bình, giá thuê cạnh tranh 85–95 USD/m2
KCN Quế Võ 2	~40 ha	Bắc Ninh, thủ phủ điện tử bán dẫn miền Bắc
Doanh thu chưa thực hiện (Mã 336 BCTC)	5.529,4 tỷ	Tiền thuê đất KCN đã thu một lần, phân bổ dần vào doanh thu

[!] TUYÊN BỐ MIỄN TRỪ TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ

Nội dung là phân tích định lượng dựa trên dữ liệu công khai, chỉ mang tính tham khảo, không phải tư vấn hoặc khuyến nghị đầu tư chứng khoán. Kết quả phụ thuộc giả định mô hình; giá trị nội tại có thể sai lệch đáng kể. Người đọc tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình và nên tham khảo tổ chức được cấp phép. Ngày dữ liệu: 2026-10-28 · Phiên bản: 2.2.0 · Run ID: 20261029T102456-8ecd9f.

[GATE: PRELIMINARY] STATUS: SƠ BỘ MODEL: SOTP/FCFF CARRY-FORWARD

AS-OF: 2026-10-28 ● READY