tty1 · stockvn@terminal // vhm-deepdive-model

ONLINE │ SSOT_VHM │ 2026-10-28

[SƠ BỘ · PRELIMINARY] · 2.2.0

VHM — CTCP VINHOMES

Ngành: BẤT ĐỘNG SẢN DÂN CƯ · Kỳ BCTC: 2025 Kiểm toán · Ngày giá: 2026-10-28

[TÍN HIỆU]: CHƯA CÓ TÍN HIỆU: GIÁ TRỊ NỘI TẠI CHƯA ĐƯỢC TÍNH LẠI

Signal Gate: FAIL · REPORT_NOT_VERIFIED;BLOCKING_FLAG;PRICE_BELOW_MA50;MOS_LOW

Theo dõi định lượng: THEO DÕI CHU KỲ · MoS 18.6%; ADTV20 501.8 tỷ; giá dưới MA50; blocking flag · Mô hình: SƠ BỘ

A1. Data Provenance & Audit

Hạng mục	Giá trị
File PDF	downloads_ssc/VHM_24032026_20260323 - VHM - BCTC HN Kiem toan nam 2025 + Giai trinh (Viet+Anh).pdf
Kỳ / Loại BCTC	2025 / kiem_toan
Trang sử dụng	[14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21]
Cross-foot Bảng cân đối	Δ = 0.0 — PASS
Cross-foot KQKD	Δ = 0.0 — PASS

Thị giá (Close)

63.500 VNĐ

BVPS mẹ (Trừ NCI)

57.963,23 VNĐ

P/B Định giá

1,10x

P/E Định giá

6,23x

EPS (reported_fy)

10.200 VNĐ

FV Base (Hợp lý)

78.000 VNĐ

Margin of Safety

18,6%

Upside Tiềm năng

22,8%

-- ------------------------------------------------------------------------------------------------------ --

Biểu đồ Phân tích Định lượng (ECharts)

Diễn biến giá 252 phiên & Ngưỡng 52W (VNĐ)

Kịch bản định giá đa chiều (VNĐ)

Altman Z''-Score (Bản sửa đổi TT43)

Kết quả kinh doanh (tỷ VNĐ)

Cơ cấu nguồn vốn (tỷ VNĐ)

Dòng tiền OCF vs CAPEX (tỷ VNĐ)

Cơ cấu tài sản ngắn / dài hạn (tỷ VNĐ)

Dải định giá Football Field (VNĐ)

So sánh hiệu suất Peers BĐS Dân cư

Phân rã DuPont ROE (2025)

Lưu ý cấu trúc: Dòng tiền OCF đạt +41.189,1 tỷ đồng và Tiền người mua trả trước + Doanh thu chưa thực hiện đạt 93.769,8 tỷ đồng xác lập vị thế dòng tiền mặt tự thân lớn nhất lịch sử ngành BĐS Việt Nam.

-- ------------------------------------------------------------------------------------------------------ --

[!] VÌ SAO CHƯA CÓ TÍN HIỆU?

[SỐ CP TỪ BCTC]
[SỐ CP CẦN CẬP NHẬT]
[EPS KHÔNG PHẢI CORE:reported_fy]
[FV KHÔNG DÙNG KE/G HIỆN HÀNH:thiếu fv_inputs]
[FV CARRY-FORWARD]

Theo guide.md v2.1-rc3.1: FV carry-forward và MoS thấp hơn ngưỡng 25% → chặn tín hiệu (giữ nguyên trạng thái chưa có tín hiệu).

I. Thanh khoản & Rủi ro thị trường

ADTV₂₀

501,8 tỷ

ADTV₅₀

572,7 tỷ

Beta 1Y / 3Y

1,88 / 1,34

Vol 1Y (Biến động)

54,5%

Max DD Lịch sử

-61,0%

DD từ Đỉnh 52W

-23,9%

Đỉnh 52W

83.444 VNĐ

Ngày chốt số

28/10/2026

II. BCTC Kiểm Toán & Cơ cấu Tài chính

Chỉ tiêu BCTC	Giá trị (tỷ VNĐ)	Nguồn PDF & Trạng thái
Doanh thu thuần (10)	153.270,9	PDF Trang 18
Giá vốn hàng bán (11)	106.928,4	PDF Trang 18
Lợi nhuận gộp (20)	46.342,6	PDF Trang 18
LNST cổ đông mẹ (61)	41.895,3	PDF Trang 19
Tổng tài sản (270)	787.857,3	PDF Trang 15
VCSH mẹ (400 - 429) / NCI	238.078,9 / 11.137,8	PDF Trang 17
Vay ngắn hạn (320) + Vay dài hạn (338)	43.376,9 + 102.845,9	PDF Trang 16
Dòng tiền OCF (20) / CAPEX (21)	41.189,1 / 15.430,8	PDF Trang 20-21
Hàng tồn kho (140)	131.414,6	PDF Trang 14
Người mua trả trước (312+332) + DT chưa thực hiện (318+336)	93.769,8	PDF Trang 16 (Backlog kỷ lục)
Cross-foot Bảng cân đối kế toán	Δ = 0.0	Trạng thái: PASS
Cross-foot Báo cáo kết quả kinh doanh	Δ = 0.0	Trạng thái: PASS

III. Kế toán điều tra (Forensics & Z''-Score)

Z''-Score (Tính lại)

2,6689

[VÙNG AN TOÀN (>2,60)]

X1 (Vốn lưu động / TTS)

0,1216

X2 (LN giữ lại / TTS)

0,2575

X3 (EBIT / TTS)

0,0813

X4 (VCSH / Tổng Nợ)

0,4627

Piotroski F-Score

7/9

[ƯỚC TÍNH]

ĐÁNH GIÁ Z'' BĐS: Z'' đạt 2,6689 nằm trong Vùng an toàn. Mặc dù tổng nợ phải trả lớn (538.640 tỷ), phần lớn là người mua trả tiền trước và phải trả đối tác (chiếm hơn 200.000 tỷ không chịu lãi vay), tổng nợ vay tài chính thực chỉ 146.222 tỷ được bảo đảm bởi 52.221 tỷ tiền mặt và OCF +41.189 tỷ.

IV. Định giá & Kịch bản đa chiều (RNAV & DCF)

Kịch bản định giá	Giá trị (VNĐ)	Ghi chú & Giả định
Bear (Xác suất 25%)	62.000	Tốc độ hấp thụ BĐS cao cấp 45%, lãi thả nổi 12,5%
Base (Xác suất 50%)	78.000	Tiến độ bán buôn bulk-sales đại dự án đúng tiến độ
Bull (Xác suất 25%)	95.000	Khởi công Cần Giờ & Hạ Long Xanh sớm hơn kỳ vọng
Severe Stress-Test	48.000	Tín dụng BĐS đóng băng 0%, cấp phép đình trệ >2 năm
FV Weighted (Bình quân)	78.250	Trọng số 0,25 Bear / 0,50 Base / 0,25 Bull
MoS / Upside	18,6% / 22,8%	Tuân thủ chuẩn CR-04

Ke hiện hành 12,9% · g dài hạn 3,0%. Phương pháp: RNAV_DCF_carryforward.

A2. Data Gaps & Limitations

KHOẢNG TRỐNG DỮ LIỆU (DATA GAPS):

FV carry-forward từ báo cáo cũ; chưa tính lại mô hình SOTP/RNAV/RI
EPS chưa chuẩn hóa core (chưa loại khoản bất thường)
Số CP lấy từ BCTC (411/10.000); chưa xác nhận phát hành sau kỳ

NGƯỠNG VÔ HIỆU HÓA MÔ HÌNH: 48.000 VNĐ (cơ sở: severe). Không xuất tỷ trọng % NAV cho tài khoản cá nhân; chỉ kiểm định ràng buộc danh mục mô hình.

V. Phân tích Đại đô thị & Khối nợ Trái phiếu

Dự án / Nghĩa vụ	Quy mô ước tính	Trạng thái pháp lý & Triển khai
Vinhomes Ocean Park 2 & 3	~750 ha	Đang bàn giao phân khu thấp tầng, ghi nhận doanh thu chính
Vinhomes Cần Giờ (Green Paradise)	2.870 ha	Đã duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500, chuẩn bị khởi công
Vinhomes Hạ Long Xanh (Quảng Ninh)	4.110 ha	Đã chấp thuận chủ trương đầu tư, quỹ đất chiến lược
Dư nợ trái phiếu doanh nghiệp	~38.500 tỷ	Áp lực đáo hạn rải đều 2026-2028, OCF tự bảo đảm

[!] TUYÊN BỐ MIỄN TRỪ TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ

Nội dung là phân tích định lượng dựa trên dữ liệu công khai, chỉ mang tính tham khảo, không phải tư vấn hoặc khuyến nghị đầu tư chứng khoán. Kết quả phụ thuộc giả định mô hình; giá trị nội tại có thể sai lệch đáng kể. Người đọc tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình và nên tham khảo tổ chức được cấp phép. Ngày dữ liệu: 2026-10-28 · Phiên bản: 2.2.0 · Run ID: 20261029T102456-8ecd9f.

[GATE: PRELIMINARY] STATUS: SƠ BỘ MODEL: RNAV/DCF CARRY-FORWARD

AS-OF: 2026-10-28 ● READY